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旅游地產的光與影——背后的商業邏輯解析

最后更新時間:2014-6-24 12:00:24
        如果一個投資商,對旅游地產的概念只簡單看成是環境營造和房地產開發,那么對產品理解的淺薄、投資的草率和對未來發展可能遇到問題的短視將決定未來開發之路必然坎坷。

2014年前5個月,不論是海南、云南、貴州等旅游大省,還是青島、大連、營口、海陽等傳統旅游城市,庫存高、去化速度慢、成交量和價格齊跌成為當下趨勢。海南省的三亞和海口分別發布樓市去化新政。對于多數旅游地產項目而言,2014年1—5月也備受煎熬,雅居樂、碧桂園、恒大和世茂房地產等以旅游地產為主的開發企業在經歷了2013年高速增長后,2014年普遍遭遇增長瓶頸,部分開發企業或難完成全年銷售任務。
繼房地產受到嚴重沖擊之后,旅游地產也進入了“寒冬期”,事實上,旅游地產中的許多資金就是從房地產中溢出來的,如今房地產市場受挫,旅游地產自然也不能保全。目前投資者投資旅游地產多數是出于投資目的,剛性需求不顯著,在地產市場發展前景不明的情況下,旅游地產出現“硬著陸”的可能性較大。
前幾年旅游地產處于快速發展期,各大地產商拿地熱情高漲,已經完成了第一輪布局。然而這輪發展草莽氣息濃郁,地產商實行“快字訣”,以搶占地盤為主要目的。雖然在旅游地產發展初級階段,經營模式尚未成熟,但市場依然較為追捧。當時投資者看到更多是旅游地產的發展潛力和升值價值,而忽視了其發展風險。
         旅游地產的確可為房企帶來較高收益,然而,高收益同樣意味著更高的風險。旅游地產的開發模式屬于后期盈利型,由于地塊通常遠離中心城區,拿地政策優惠,通常前期土地投入較低,但由于基礎建設投資巨大、后期運營成本高、收益周期冗長,對開發商的資金實力和運作能力是一個嚴峻考驗。目前開發商拿下的都是二三線城市的郊區地塊,其配套不完善,不可能馬上就旺起來。而旅游地產往往又涉及商業混合業態,這就會產生一個投資需求巨大的問題和政策邊緣的問題,若在市況不佳時,“擦邊球”又很難打的情況下,就可能會影響開發商的資金鏈,而導致開發擱淺,同時給投資者造成損失。
真正的旅游地產開發并不是如文字所述的以地產為核心的環境開發策略,本質是在城市郊區打造一個旅游目的地綜合服務產業集群。如果一個投資商,對旅游地產的概念只簡單看成是環境營造和房地產開發,那么對產品理解的淺薄、投資的草率和對未來發展可能遇到問題的短視將決定未來開發之路必然坎坷。所謂的旅游目的地綜合服務產業集群,不是一個故弄玄虛的產品概念,而是眾多保障項目成功要素的最基本組合。從產業鏈布局和商業模式的必要性來說,完成一個旅游地產開發項目,三大方面的投資必不可少。
     其一,旅游吸引物的打造。

需要顛覆對旅游地產的表面意義的認知,旅游吸引物才是旅游地產開發真正的核心難點和重中之重。

其二,環境營造,旅游的本質是讓游客換個環境看世界。

在市場向休閑度假旅游升級的背景下,環境營造成為旅游地產開發的重要條件,高水平環境營造必不可缺。

其三,盈利依賴于地產開發。

房地產開發,當前中國文化創意產業剛起步,在商業模式上無法模仿美國迪斯尼這類行業巨子,因此當前市場絕少有獨立的旅游項目可以盈利,絕大多數旅游項目盈利還是需要依賴地產開發。
       在旅游地產的開發地區上,目前我國旅游地產的開發已經形成了明顯的區域性,其中在海南、西南、環渤海、長三角及兩廣地區分布了約占全國85%的旅游地產項目。而全國五大旅游地產片區中,海南,是旅游地產發展最早也是開發項目最多的地區,與此同時,西南片區項目開發數量僅次于海南,昆明、麗江、大理、西雙版納、重慶等旅游資源型城市是旅游地產開發的集中區域。渤海板塊中,青島、煙臺、威海是旅游地產開發數量最多的城市。長三角地區的旅游地產項目并不多,主要是由于該區域城市化發展較發達,旅游地產可用資源相對較少。珠三角地區旅游地產發展較晚,旅游地產發展規模也相對較少,兩廣地區的旅游地產發展在五大區域中發展規模最小,但是發展潛力最大。

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