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西式情懷,中式邂逅——產權式酒店在中國

最后更新時間:2014-6-24 11:54:52

       旅游一直是房地產投資開發的一個重要領域。這幾年,一大批旅游房地產項目得益于“假日經濟”、“會議經濟”以及房地產開發從市區向城市邊緣地帶的挺進,頗有蔚為大觀之勢。目前,除按傳統方式開發經營的酒店和度假村外,旅游房地產按其所有權和使用權的大小可分為幾種形態。

       一是度假型的分時段多產權物業,客戶支付一定的費用就可以擁有全部產權或一定時段的物業使用權;

       二是主題社區或景區住宅,這類項目實際上是旅游休閑設施和住宅兩大塊拼在一起,但前者不出賣產權及使用權給個人,后者實際就是商品住宅,可以購買完全產權;

       三是房地產大盤或新城項目,由于開發面積很大或者周圍有需要保護或可以借力的生態環境,因此,就出現了不同于小區配套景觀的、大規模人為造景或自然借景的開發項目。

一、分時度假的概念

     分時度假(Timeshare,又稱Vacationownership或Holidayownership),正確的翻譯應該是分時段多產權度假公寓。這是一種將房地產、酒店住宿和旅游休閑度假完美結合的全新投資模式和度假住宿設施,起源于上世紀60年代的法國,最初只是幾個親朋好友共同購買一棟別墅,供大家不同時間分別使用。后來這種消費方式風靡歐洲,并在上世紀70年代引入美國后得到迅速發展,進而延伸到世界各地,成為全球推崇的新型休閑度假方式。諸如II、RCI已成為著名的分時度假經營企業。

     對于購買者來說,分時度假能讓買房人可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期,其它時間都是空置,還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋;其次還可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅游服務,不用再付住店的費用,而且有住在自己家里的良好心理感覺;另外這種“第二套住宅”是居民家庭財產的一部分,其使用權(有的是分割的產權)可以抵押或繼承,也可以出售或轉讓。不少這種房屋很有增值潛力,使得擁有者從增值中獲益。

二、產權酒店的定義和理念

     產權酒店起源于歐洲20世紀70年代,是傳統房地產向分時度假過渡的中間產品。風行于世界一些著名旅游城市和地區(如美國的夏威夷,加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地優為興盛),此種模式經過數十年發展,已成為一種被社會廣泛接受的房產和旅游相結合的投資品種。

     一般來講,產權酒店會把客房分割出售,業主可以擁有酒店客房部分產權。投資者購買產權酒店后,每年確定自己的使用天數,其他時間則交給酒店管理公司統一出租(經營),收取一定比例的返租(經營)收入,并可享受每年的經營收益分紅,實現保值增值。

     產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費方式,符合現代經濟資源共享的原則,它將名下房產與酒店經營相結合,向公眾提出了一種既是消費又是投資,既是置業又是增值的全新概念。將純消費房產融入投資概念,這就是產權式酒店的理念。

三、幾個有代表性的產權酒店

    1.海南產權酒店風云再起

      海南確立了建設國際度假休閑目的地和國際會議中心的發展方向,已到了啟動產權酒店和分時度假的時候。此外,海南已具備進行分時度假的條件,并擁有珠江三角洲率先推行帶薪度假的客源市場和東南亞的華僑、日韓客源等巨大市場。目前海南的旅游房地產項目雄風重振,接連開盤,面向全國和海外發售,著名的個案如海南康樂園度假村、三亞溫泉大酒店、“南海傳說”溫泉度假中心等均推出產權酒店項目,將房以近期即將在北京正式發售的海南瓊山“南海傳說”度假中心為例,委托著名的國際假日酒店集團全權經營管理,發售面積最小29平米起的單位。以標準單位38平米進行投資分析:每年可免費入住酒店18天,總房價25.8萬元,首付30%即7.8萬元后,10年期按揭共需支付18萬元,但實際10年間該客房出租的分紅凈收益是24.6萬元(預計),扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投資回報。而且,10年后即可獲得70年的獨立產權,可以轉讓、抵押。三亞溫泉大酒店在北京銷售時更打出了“首付8萬,0月供,終身包租”的廣告,加大了吸引投資客的力度。

     2.維多利亞海灣現象

      座落在秦皇島的維多利亞海灣酒店,也同樣是70年期的獨立產權酒店項目,單位面積34至60平米,總價18萬(含精裝修)起,按揭月付最低的只需800余元,這樣每月出租3、4天的房費收入就基本可以沖抵按揭支出。加上北京消費者對秦皇島、北戴河的熟悉和向往,維多利亞海灣雖然每平米售價達到6000余元人民幣,比起秦皇島市普通住宅的價格高出2000~3000元/平米來,去年在北京照樣轟動熱銷,讓業界看到了度假+投資房地產的蓬勃生機。今年,將會有更多北京周邊旅游城市如大連、秦皇島、承德等地的分時度假和產權酒店項目啟動。

     3.5+2居住概念的度假房地產項目

      大都市生活的節奏緊張,壓力大,污染嚴重,所以人們向往在每周5天工作后,在遠郊或鄰近的度假區域放松居住度過周末雙休2天的休憩生活方式。5+2居住就是這個含義。5+2度假住宅一般不再用于出租,投資價值不明顯。根據各個大城市外部旅游資源分布的狀況,可以選擇這種類型的度假房地產。例如上海距離旅游城市蘇州車程僅1小時,許多上海人在蘇州古城內、吳縣太湖風景區、古鎮同里等地購置別墅之類的物業用以度假和居住。“太湖之星”作為太湖中心島嶼上興建的大型度假別墅區,把主力目標市場對準了上海,9洞的小型高爾夫、跑馬場和游艇俱樂部等社區娛樂休閑配套也是相應設計而來。同樣,地處北京郊縣龍慶峽地區的“快樂無窮大”度假屋,位居旅游區內,與市區距離適中,更以超低總價吸引青年二次置業者的加入,是5+2度假住宅的成功案例。

      隨著國內經濟和旅游業的迅速發展,產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢,近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店;即將在2002年完工的陜西漢中的”21世紀萬龍大酒店”;倡導”e時代人性化商務空間”的廈門悅華酒店;10%投資回報+房屋產權由新加坡開發的公寓式大酒店–青島佳信大酒店;還有秦皇島的維多利亞港灣,海南島的三亞溫泉大酒店,北京的快樂無窮大–龍慶峽(假日)鄉村俱樂部,龍脈溫泉等。

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